POR QUE ESPAÑA TARDA EN RECUPERARSEEn medio de la crisis el gobierno español ha intentado evitar la brusca caída del mercado inmobiliario. En estos momentos, lo que parecía ser una ayuda, terminó perjudicando no solamente al mercado inmobiliario español que no culminó con su proceso de ajuste, sino que además se transformará en uno de los factores explicativos de la demora en la recuperación de la economía española.
En Europa, la mayoría de las economías, a excepción de España, se preparan para la recuperación económica que experimentarán en 2010. La economía española deberá esperar un poco más para percibir los efectos benéficos de la recuperación económica, tiempo que podrá ser aprovechado por el gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero para repasar los errores cometidos en materia de política económica y elaborar un plan de reformas profundas para recuperar la solidez económica.
La Comisión Europea (CE) mejoró ayer de manera sensible sus previsiones de crecimiento para la zona euro y la Unión Europea, adelantando su recuperación del primer trimestre de 2010 al tercer trimestre de este año. Los signos alentadores en las principales economías europeas como Francia y Alemania, generaron este cambio en las expectativas de recuperación. Para España, sin embargo, el pronóstico de la CE empeora en medio punto hasta una caída del PIB del 3,7% en 2009.
¿Por qué si en Europa en su conjunto reina el optimismo, el contexto para España aparece tan oscuro? El comisario europeo de Asuntos Económicos, Joaquín Almunia, apuntaba acertadamente a los múltiples desequilibrios de la economía española para justificar que España experimentará una recesión más prolongada que el resto de los países europeos: “El mayor endeudamiento de los hogares, la crisis inmobiliaria, la balanza exterior y la elevada tasa de paro”.
La situación del mercado inmobiliario español se percibe a simple vista. En el periódico Cinco Días, se reflejaba la visión de R.R. de Acuña & Asociados que en su anuario estadístico del mercado inmobiliario anticipaba que la recuperación del sector con todo lo que ello implica, no se producirá sino hasta el 2013 (¡o incluso existe la posibilidad que se deba esperar hasta el 2016!).
Los problemas para las grandes inmobiliarias no cesan. El pasado viernes fue el turno de Nozar, que ha declarado concurso de acreedores al suspender pagos con un pasivo de 700 millones de euros. Así se suma a otras grandes como Martinsa-Fadesa o Habitat. Lo peor es que con Nozar no termina la lista de compañías en problemas.
Con un mercado inmobiliario deprimido, los precios de las viviendas siguen en baja, pero si quiere comprar, lo mejor será seguir esperando ya que se anticipa que el precio de la vivienda seguirá cayendo hasta 2011, y quizás hasta más allá del 2011 también.
El desfase existente entre la oferta y la demanda en el sector es preocupantemente significativo. Actualmente existirían en España 1,7 millones de pisos en stock en el mercado inmobiliario español. Este año solamente se espera una demanda de 218.428 pisos. O sea que si le asignamos a todos los pisos en stock la misma probabilidad de ser vendidos, la tasa de éxito es del 12,8%.
La firma advierte además de que “el problema se agrava” al analizar la cartera de suelo disponible para construir vivienda actualmente existente, que suman una edificabilidad de 2,40 millones de pisos más. “Ello indica que existe suelo para nueve años que, unido al ’stock’, supone que el mercado cuenta con viviendas y suelo para los próximos quince años”,
¿Qué se debe hacer ante semejante exceso de oferta? ¿Cómo encontrar comprador que al menos pague lo suficiente para salvar una parte del valor del inmueble? Según Finanzas, los outlets han llegado hasta el mercado inmobiliario español en donde los constructores ofrecen inmuebles con descuentos de hasta el 40%. Entre el viernes 11 y el domingo 13 de septiembre, se celebrará en IFEMA (Feria de Madrid), la primera edición del Salón del Outlet Residencial. Las empresas expositoras, entre las que también se encuentran las sociedades inmobiliarias de algunas entidades financieras, pondrán a la venta restos o construcciones de otras temporadas, (por eso es que se lo denomina “outlet inmobiliario”) de un total de 654 promociones repartidas por toda España. La feria será la primera de este tipo, pero promete no ser la última.
Estos problemas del mercado inmobiliario no quedan contenidos sino se esparcen al resto de la economía. Siempre que menciono al mercado inmobiliario, no puedo dejar de hacer referencia a la importancia del mismo para un gran conjunto de actividades vinculadas. Que la actividad de la construcción se encuentre en niveles mínimos históricos no debería sorprender.
Según Rodríguez y Rodríguez de Acuña: “La situación del mercado no justifica una mayor construcción y los bancos tampoco darían dinero para construir algo que no se vende”.
Los problemas en el sector de la construcción, un sector mano de obra intensivo, repercutirán en la tasa de desempleo de la economía española y es por este motivo que no habría que ilusionarse con una significativa caída del desempleo en los próximos meses. Quizás probablemente el mejor resultado será que la tasa de desocupación se mantenga en los niveles actuales.
Tan mal está la situación en el mercado inmobiliario español, que hasta los fondos buitres huyen de él. Cargill Value Investors, Aktiv, Intrum. Carval Investors, Benson Elliot, Coltrane o Colony Capital son algunos de los tantos fondos buitres que han “sobrevolado” el mercado español desde que estalló la crisis inmobiliaria en búsqueda de compras de oportunidad. El motivo de la huída de estos fondos es que no se ha producido el ajuste brusco en el mercado inmobiliario español. Las ofertas que han venido realizando estos fondos para hacerse de inversiones inmobiliarias no han tenido la respuesta esperada. Con la salida de los fondos buitres, se reafirman las perspectivas de demora en la recuperación del mercado inmobiliario español.
¿Por qué el mercado inmobiliario español demorará tanto en su recuperación?
Un motivo es, como se acaba de mencionar, la lentitud con la que se produce el ajuste, situación motivada por la compra masiva de activos de los bancos a los promotores quienes han pagado incluso por encima de su valor de tasación para evitar la entrada en concurso de las grandes inmobiliarias ha impedido que el ajuste en los precios en el mercado español sea tan rápido como en otros mercados, incluido el estadounidense.
Según el Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (Imie) elaborado por Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa), los precios de las viviendas alcanzaron en el mes de agosto los niveles de 2005, pero el ajuste realizado no alcanza
El sector financiero, más allá de sus propios problemas, ni piensa en el mercado inmobiliario y allí encontramos otro de los factores que provocará la demora en el proceso de recuperación del mercado. No le interesa apoyar ni a la oferta ni la demanda de dicho sector. La sobre-sobreabundancia desde el punto de vista de la oferta, no hace viable casi ningún proyecto inmobiliario, mientras que la alta fragilidad en la fuente de ingresos de las familias (recordemos que España tiene una tasa de desempleo que se encamina al 20% de la PEA), hacen del financiamiento hipotecario, una decisión más que riesgosa agravada por la tendencia bajista del precio del colateral.
Probablemente sea injusto el acusar al mercado inmobiliario español de todos los males de la economía, pero indudablemente, allí se podrá encontrar una buena parte de las causas de la situación actual de la economía española.
Horacio Pozzo para
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